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当年日本楼市崩盘前的“一片繁荣”

2017-7-26 16:34| 发布者: 德邦总管| 查看: 1049| 评论: 0|来自: 武汉夜生活http://whnanren100.com/

摘要: 日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”造成这种狂热错觉的契机是日本签署了“广场协议”,日元不断升值,日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

崩盘来得悄无声息。前一夜,日本人狂热买房,有如鸡血充脑,饮鸩止渴。

1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。

大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?

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1

两个神话

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

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日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”。

2

疯狂置业

坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

然而,危机还是来了。

2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

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日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌

3

崩盘时刻

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

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日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。

4

重复上演

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。

与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

如果再考虑到富裕层面的差异,实际房价的差距就更为明显:2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

经济发达程度不如东京,实际房价却已经超越东京。经济下行,一线二线城市房价却不断上涨;众多中小企业关停,投身房地产市场;“地王”连接不断,楼盘一天一个价;房价不会跌的神话大行其道,人人都在谈论房市,唯恐买房晚了,甚至形成离婚购房热潮……

这种场景与当初的日本是不是再相似不过?

5

崩盘时 没有一片雪花会认为有自己的责任

房地产市场陷入末日狂欢。

一线城市里,上海人民忙离婚,北京人民忙离婚,为的就是在限购的条件下能够多买一套房,深圳人民没有限购,所以没有离婚,但按照房价收入比其住宅价格已经涨至全球最贵,广州的房价也开始蠢蠢欲动。

二线城市里,杭州人民、南京人民、武汉人民、郑州人民、合肥人民、厦门人民、济南人民、苏州人民、成都人民……都在喜迎房价暴涨,有房民众资产暴增,大家兴高采烈,相约买房发财。

三四线城市听说了一二线城市的暴涨,一个个跃跃欲试,但民众却都不买账,反而凑钱冲到一二线城市买买买买买买……

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无论是房地产泡沫还是股市泡沫,最终的资产接盘者一定是普通民众,如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步,必须通过零首付或至少10倍杠杆实现买房的时候,基本可以确认,这就是泡沫的顶点,这就是末日的狂欢(美国房地产泡沫最鼎盛期,就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期)。

我还说,反过来想一想,如果地产泡沫盛宴不让普通民众来接盘,不让普通民众来当冤大头,难道你想让李嘉诚给你当冤大头和最高价位接盘侠?或者,想让巴菲特给你当冤大头和最高价位接盘侠?更何况,如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人,以现在的价位,只要他稍有生存能力,他已经完全可以将北上深的房子卖掉,移民到国外,买一所面朝大海、春暖花开的房子,全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后,还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫“套利”,跨市场的地产套利。

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在前两天的文章“房地产让中国更不道德”里,我还说,这10多年来的中国房地产,就是一个要让中国产生更大贫富差距,让中国更多的中产阶级变成穷光蛋的工具。

现在,一线城市的房价终于涨到了中产阶级买房也要竭尽全力的时代,终于到了中产阶级为国家和人民作出牺牲和奉献的时刻。

要知道,去年股市4000点的时候日人民报喊出“钱在飞心在跳,牛市还在半山腰”,旧华社更是力挺A股,喊出“4000点才是A股牛市的开端”,于是乎,一大批中产阶级挺进股市,侠之大者,为国炒股。

然而,前来接盘的中产阶级才过来了一部分,一小撮国内外阴谋势力就开始大肆卖空,大部分中产阶级还没有来得及为国接盘,股市就半路夭折,并且一路下跌,致使我天朝指望通过牛市去杠杆的希望变成了泡影。

股市去杠杆成了泡影,那就只能房市去杠杆(居民加杠杆,降低企业负债)了,还是原来的配方,还是熟悉的味道,资产类别换了个马甲,在又一场发财梦的支持下,在过去15年的连续上涨的历史记录支持下,上次没有来得及为国接盘的中产阶级们跑步进场,除非你移民国外,否则一网打尽!

侠之大者,为国买房……

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当雪崩发生的时候,没有一片雪花会认为是自己的责任!

当中国房地产崩盘时刻来临的时候,从央行到政府,从银行到地方政府,从购房人到房地产中介,从卖房人到统计局,从加杠杆的首付贷到房抵贷,我同样相信,没有一片雪花会认为是自己的责任……


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